Если возникла ситуация, при которой ежемесячные платежи по кредиту и дополнительные расходы превышают доход от аренды, то, по словам Карин Осиповой, в первую очередь необходимо проанализировать, какое из двух решений более выгодно: временное изменение графика выплаты кредита или же продажа недвижимости.
«Безусловно, этот вопрос касается тех, кто купил в кредит несколько объектов и часть из них сдал в аренду. При этом чем их больше, тем выше могут оказаться не доходы, а – наоборот – расходы», – предупреждает Карин.
Одной из возможностей снижения кредитной нагрузки является продажа сданной в аренду недвижимости. Этот вариант стоит особенно взвесить в случае, если остаток займа велик, поскольку тогда влияние на размер платежей будет заметным.
«Если один из объектов недвижимости сдан в аренду, доход от которой перестал компенсировать возросшие платежи по кредиту, то стоит задуматься о его продаже, что уменьшило бы ежемесячные платежи», – советует госпожа Осипова.
«Необходимо учесть, что продажа квартиры может занять от полугода до года, а дом может продаваться и того дольше», – продолжает она. На длительность периода продаж существенно влияет местонахождение недвижимости: в крупных городах и в непосредственной близости от них процесс идет быстрее, а в других местах – медленнее.
Платежи по кредиту возможно снизить
Однако не всегда при повышении процентных ставок по кредитам стоит спешить с продажей недвижимости. Есть и другие способы, которые могут помочь снизить кредитную нагрузку.
Одним из вариантов Карин Осипова считает переезд на меньшую жилплощадь. «Обычно в аренду сдается квартира поменьше, а в большой и более дорогой хозяева живут сами. Сейчас, когда кредитная нагрузка существенно возросла, можно рассмотреть как временное решение вариант, при котором вы переезжаете на меньшую жилплощадь, а сдавать начинаете дорогую. Таким образом можно получить больший доход от аренды и покрыть процентные расходы», – рассуждает специалист.
Подобный вариант предполагает запрос согласия выдавшего кредит банка. Если при покупке жилья клиент пользовался поручительством фонда KredEx, которое до сих пор действует, то и там следует получить согласие на сдачу жилья в аренду.
Хотя договор о поручительстве фонда KredEx запрещает сдачу жилья в аренду, в обоснованных случаях, по словам Карин Осиповой, может быть сделано исключение.
По оценке госпожи Осиповой, порассуждать на затронутые темы могут и те, у кого есть только один объект недвижимости. Стоит взвесить продажу жилья и замену его на более дешевое – или же сдачу дорогой недвижимости в аренду и параллельный съем более дешевого варианта.
Есть и другие ценные советы
Кроме обмена и продажи недвижимости, Карин Осипова приводит и другие варианты, позволяющие временно снизить кредитную нагрузку.
Одной из возможностей для этого является продление срока кредита. Но тут важно, чтобы оставшийся период кредитования и возраст получателей кредита позволяли это сделать. Так, срок возврата кредита не может быть больше 30 лет, а возраст его получателя в конце срока действия договора не может быть больше 75 лет.
Ежемесячные расходы может снизить и изменение типа графика платежей. «Это стоит сделать в случае, если изначально в договоре о кредите был установлен график с равными платежами по основной части. В этом случае платежи в первой половине периода кредитования заметно выше по сравнению с графиком на основе аннуитета», – поясняет госпожа Осипова.
При этом она отмечает, что поскольку большинство жилищных кредитов выдано с графиком на основе аннуитета, то подобное решение подходит далеко не многим.
В качестве краткосрочного решения эксперт банка упоминает и различные отсрочки платежей. Так, возможно оформление отсрочки платежей по основной части, при этом банку необходимо будет ежемесячно выплачивать только проценты, а платежи по основной части будут продолжены позднее. «Минусом этого варианта является то, что платежи после этого возрастут, равно как и расходы по кредиту в целом», – предостерегает она.
Возможно ходатайствовать и о полной отсрочке платежей, но это делается довольно редко. «Об этом стоит задуматься только в случае, если вы не можете платить ни проценты, ни основную часть», – заключает Карин.
В случае с полной отсрочкой платежей ежемесячные расходы по кредиту отсутствуют, по ее окончании платежи будут продолжены на основании обычного графика. Проценты, начисленные в течение срока полной отсрочки платежей, как правило, равноценно распределяются на платежи в течение оставшегося срока кредитования.
Так как в большинстве случаев возможно комбинировать несколько разных решений, то Карин Осипова советует активно общаться с банком, который поможет найти самый подходящий вариант. При этом необходимо учитывать, что обычно за внесение изменений в договор банки взимают плату, но она может вноситься и частями.
Примеры расчетов: влияние платежного отпуска на жилищный кредит
В таблице показано, как различные изменения договора влияют на ежемесячные платежи по кредиту и на общую стоимость кредита, то есть какова будет общая сумма погашения кредита и процентных платежей в течение всего срока кредита.
