Квартирному товариществу стоит начать планировать реновацию многоквартирного дома уже этой осенью

Более половины многоквартирных домов в Эстонии уже отметили своё 50-летие или приближаются к нему. Даже если дом утеплён, а в квартирах установлены новые регулируемые радиаторы, в подвале всё ещё может работать насос, автоматика или другой ключевой компонент системы отопления, которому уже несколько десятилетий.

«Если выбирать между ремонтом стоимостью 2000 евро и новым оборудованием за 10 000–15 000 евро, вполне понятно, что сначала пытаются обойтись более дешёвым решением. Но если ремонт приходится делать уже не в первый раз, на поддержание старой системы в рабочем состоянии может быть потрачена уже половина стоимости нового оборудования, а проблема при этом так и останется нерешённой», – отмечает Хунт.

Сопротивление реновации означает ещё большие расходы в будущем

Поэтому товариществу стоит следить за тем, сколько средств за последние годы было потрачено на ремонт, как часто происходят поломки, доступны ли ещё запасные части и сколько энергии потребляет старое оборудование.

То же самое относится и к другим инженерным системам. Например, старые чугунные трубы, находящиеся за стенами и под полами, в какой-то момент могут выйти из строя и оставить часть дома без канализации.

Поэтому Хунт рекомендует квартирным товариществам заранее задуматься о том, какие работы и в каком объёме необходимо провести, прежде чем возможная поломка начнёт влиять на повседневную жизнь жителей дома. Правлению также необходимо объяснять жильцам, что постоянное откладывание работ в будущем приведёт к значительно большим расходам. В качестве примера Хунт приводит товарищество из 60 квартир, где из-за противодействия на общем собрании замена системы отопления так и не состоялась. Четыре года и несколько ремонтов спустя товарищество получило предложение на проведение работ почти вдвое дороже, однако к тому моменту денег на инвестицию уже не было. Система отопления не заменена до сих пор, и старую систему продолжают ремонтировать.

«Поэтому товариществу стоит смотреть на несколько лет вперёд: срок службы какого оборудования подходит к концу, какие более масштабные работы понадобятся в ближайшие годы и как их финансировать», – говорит Хунт. Он отмечает, что зачастую этих тем избегают, поскольку правлению сложно объяснить жильцам, зачем менять исправно работающий насос или уже сегодня начинать собирать деньги на работы, запланированные на следующий год.

«Однако впоследствии может быть ещё сложнее объяснить, почему на ремонт старого оборудования были потрачены тысячи евро или почему возможность провести реновацию была упущена из-за того, что необходимые приготовления начали слишком поздно», – говорит Хунт.

Банку не нужно сразу предоставлять предложения от строительных компаний

Подготовка к реновации в зависимости от объёма работ, скорости принятия решений товариществом и поиска подходящего подрядчика может занять даже год. Время требуется на оценку состояния дома, подготовку проекта, получение предложений и организацию финансирования. «Если цель – начать работы весной или воспользоваться следующей подходящей мерой поддержки, то начинать подготовку осенью – это уже последний срок», – рекомендует Хунт.

С банком также стоит поговорить уже на начальном этапе планирования. «Для первой беседы не обязательно уже иметь на руках предложения от строительных компаний или проводить общее собрание. Мы можем оценить, инвестиция какого размера будет посильной для товарищества, каким окажется ежемесячный платёж жителей и какие документы и решения понадобятся на следующих этапах процесса», – говорит Хунт, добавляя, что кредит для квартирного товарищества может покрыть до 100 процентов стоимости работ.

Кредит Coop Pank для квартирных товариществ может покрыть до 100% стоимости работ, а срок кредита может составлять до 20 лет, в случае работ по энергосбережению – до 30 лет. На период реновации можно ходатайствовать об отсрочке платежей на срок до 12 месяцев. Для получения кредита задолженность членов товарищества не должна превышать 10% от общей суммы счетов за последние шесть месяцев. Кроме того, у товарищества не должно быть задолженности перед банками, налоговыми органами или поставщиками коммунальных услуг, по которой не согласован график погашения.

Ещё до проведения общего собрания с банком стоит обсудить решения и документы, необходимые для получения кредита. Из протокола общего собрания должно однозначно следовать, что проведение работ и получение кредита одобрены, поскольку при недостаточно точной формулировке процесс принятия решения, возможно, придётся повторить. «Если товарищество решит продолжить процесс с Coop Pank, мы также можем предоставить образец протокола и объяснить, какие документы необходимы для подачи заявки на кредит», – говорит Хунт.

Реновацию можно финансировать за счёт сочетания собственных средств товарищества, субсидий и кредита.

При необходимости можно воспользоваться поручительством EIS по кредиту для многоквартирного дома, которое может составлять до 80 процентов суммы кредита и оформляется через банк. По состоянию на сентябрь 2026 года эта мера доступна.

EIS также предлагает квартирным товариществам кредит на реновацию в размере до трёх миллионов евро и сроком до 30 лет, если они не могут получить в банке кредит в необходимом объёме или если полученное ими предложение не соответствует критериям EIS. Чтобы воспользоваться этой возможностью, сначала необходимо обратиться в банк.

Чем раньше станет понятно, какой объём инвестиций реалистичен, тем точнее товарищество сможет определить объём работ, размер собственного финансирования и возможную потребность в субсидии.