Как при покупке жилья обнаружить скрытые дефекты и избежать дорогостоящих сюрпризов?

При покупке недвижимости основное внимание обычно уделяют расположению и внешнему виду жилья, а его фактическое техническое состояние нередко остаётся на втором плане. «Покупатель прежде всего оценивает внешний вид. Если шторы красивые, цвет напольного покрытия нравится и расположение подходит, он готов заключить сделку. А вот техническое состояние недвижимости зачастую так и остаётся непроверенным», – отмечает Марко Сультс.

В своей практике он сталкивался со случаями, когда дорогой деревянный паркет укладывали на старое неровное основание. В результате при эксплуатации соединения между паркетными досками начинают разрушаться, а пол – скрипеть. В худшем случае для устранения проблемы напольное покрытие приходится демонтировать и укладывать заново, уже с соблюдением всех необходимых требований.

В ванной комнате даже незначительный на первый взгляд дефект может обернуться серьёзным ремонтом. По словам Сультса, под отошедшим краем плитки может скрываться влага, уже проникшая в строительные конструкции. Если для устранения повреждений потребуется капитальный ремонт ванной комнаты, общие расходы могут составить 10 000–15 000 евро. Чтобы избежать подобных сюрпризов, стоит выяснить у продавца, когда и кто обустраивал или ремонтировал ванную комнату и какие документы о выполненных работах сохранились.

Отчёт об оценке недвижимости не заменяет строительно-техническую экспертизу

По словам руководителя направления жилищных кредитов Coop Pank Карин Осиповой, при покупке жилья на вторичном рынке стоит заранее учитывать, что в нём, скорее всего, потребуется выполнить дополнительные работы. Поэтому не следует тратить все свободные средства только на покупку. При этом для оценки объёма необходимых работ не стоит полагаться исключительно на отчёт об оценке недвижимости, поскольку его основная задача – определить рыночную стоимость объекта.

Профессиональный оценщик проводит визуальный осмотр недвижимости и изучает данные регистров, однако он не является специалистом по строительству и не может оценить состояние скрытых конструкций. Поэтому для получения более полной картины технического состояния недвижимости и необходимости ремонта стоит заказать строительно-техническую экспертизу.

Профессиональный оценщик проводит визуальный осмотр недвижимости и изучает данные регистров, однако он не является специалистом по строительству и не может оценить состояние скрытых конструкций. Поэтому для получения более полной картины технического состояния недвижимости и необходимости ремонта стоит заказать строительно-техническую экспертизу.

Покупку жилья и необходимый ремонт стоит планировать вместе

При выдаче кредита банк оценивает стоимость недвижимости как залогового имущества, в том числе учитывает, насколько быстро объект можно будет продать в случае возникновения проблем. Однако первостепенное значение имеет платёжеспособность заёмщика. Поэтому банк прежде всего проверяет, может ли человек позволить себе покупку недвижимости и достаточно ли стоимости залога для покрытия всей оставшейся задолженности по кредиту.

Если приобретаемое жильё нуждается в серьёзном ремонте, само по себе это не является препятствием для получения кредита. Однако покупатель должен заранее продумать, как он приведёт недвижимость в порядок и за счёт каких средств будет финансировать необходимые работы.

Как правило, банки не требуют проведения строительно-технической экспертизы. Однако акт обследования, составленный строительным экспертом, и оценка стоимости необходимых работ помогают спланировать покупку жилья и ремонт одновременно. Благодаря этому ещё до завершения сделки покупатель может лучше понять, хватит ли ему средств на выполнение всех необходимых работ.

Важно учитывать, что даже если продавец из-за обнаруженных недостатков снизит цену жилья на 10 000 евро, это не означает, что у покупателя автоматически появится такая же сумма на ремонт. Как правило, банк предоставляет кредит в размере до 85% рыночной стоимости недвижимости, указанной в отчёте об оценке. Однако если цена покупки ниже рыночной стоимости, банк исходит из меньшей суммы, то есть из фактической цены покупки. «Таким образом, для проведения ремонтных работ придётся использовать собственные сбережения или рассмотреть другие возможности финансирования», – отмечает Осипова.

Ошибки при обустройстве новой кухни могут затронуть и соседей

Всё чаще покупатели выбирают квартиры, отремонтированные специально для последующей продажи. На первый взгляд такое жильё выглядит привлекательно и находится в хорошем состоянии. По словам Сультса, именно квартиры после предпродажного ремонта могут создавать у покупателя ложное чувство уверенности. Свежая отделка и подходящее расположение способствуют принятию решения о покупке, тогда как объём и качество выполненных работ остаются без должного внимания.

«Покупатели часто считают, что если в квартире сделан капитальный ремонт, то проверять уже ничего не нужно. Обычно мы попадаем в такие квартиры лишь тогда, когда покупатель уже некоторое время в них прожил и обнаружил недостатки, о которых раньше не знал», – рассказывает Сультс о практике своего бюро.

Помимо повреждений, вызванных влагой, и неправильно уложенных полов, распространённой проблемой является перенос кухни в гостиную, благодаря чему на месте прежней кухни обустраивают дополнительную комнату.

При изменении планировки необходимо также правильно решить вопросы вентиляции, водоснабжения и канализации. Сультс приводит примеры, когда кухонную вытяжку подключают к неподходящему вентиляционному каналу, в результате чего запахи готовящейся пищи попадают в жилые помещения соседних квартир.

Проверьте, отражены ли перепланировки в документах

Если в квартире или доме проводились работы по перепланировке или переустройству, необходимо проверить соответствующую документацию. Сультс сталкивался с квартирами, в которых существенные изменения не были согласованы с квартирным товариществом или не были отражены в Строительном регистре.

Наличие документов в порядке особенно важно при финансировании покупки и ремонта жилья. «Для банка важно, чтобы работы были завершены, а документация в Строительном регистре приведена в порядок. Недвижимость должна оставаться пригодной для продажи, если собственник впоследствии решит её продать», – объясняет Осипова.

Поскольку значительная часть жилья сегодня приобретается с помощью банковского кредита, проблемы с документацией могут существенно ограничить круг потенциальных покупателей. Многие люди просто не смогут приобрести такую недвижимость, и объект может надолго остаться в продаже.

Если данные регистров не соответствуют фактическому состоянию недвижимости, банк может включить в кредитный договор требование устранить несоответствия. Поэтому стоит проверить информацию во всех основных регистрах. «Бывают ситуации, когда квартирная собственность зарегистрирована в Крепостной книге, но в Строительном регистре такой квартиры вообще нет», – приводит пример Осипова.

Она обращает внимание на то, что зарегистрировать существующие изменения не всегда возможно. В таком случае для приведения документации в порядок может потребоваться изменить и фактическое состояние объекта, что способно повлечь за собой значительные расходы.

При покупке квартиры важно проверить состояние всего дома и финансовое положение квартирного товарищества

Если недавно отремонтированная квартира находится в доме, крыша или фасад которого нуждаются в капитальном обновлении, проблемы, связанные с плохим состоянием здания, могут затронуть и только что отремонтированные жилые помещения.

Особенно внимательными стоит быть при покупке квартиры в панельном доме, который ещё не проходил реновацию, если во время ремонта наружные стены квартиры были утеплены изнутри. Это меняет влажностный режим конструкций и может способствовать появлению плесени под внутренней отделкой. По словам Сультса, в зависимости от состояния фасада и крыши признаки плесени могут появиться уже через несколько месяцев или лишь спустя несколько лет после ремонта.

Помимо технического состояния квартиры и здания, необходимо обратить внимание на работу квартирного товарищества и его финансовое положение. «Нужно выяснить, как работает квартирное товарищество, есть ли у него долги и имеются ли в доме собственники с крупными задолженностями. При покупке жилья об этом тоже нельзя забывать», – подчёркивает Осипова. Также стоит узнать, в каком ремонте нуждается дом и какие долгосрочные финансовые обязательства связаны с его реновацией.

Планируя покупку жилья, стоит заранее выяснить фактическое состояние недвижимости и оценить возможные дополнительные расходы. При необходимости для этого следует обратиться к строительному эксперту. Если для покупки жилья планируется использовать банковский кредит, можно подать заявку на жилищный кредит Coop Pank или записаться на консультацию, чтобы подробнее обсудить возможности финансирования покупки недвижимости и необходимых ремонтных работ.