Жилье ・ 24.09.2020
Покупка или строительство собственного дома – эмоциональное решение, на которое влияют как местоположение дома, так и его история.
От местоположения в значительной степени зависит стоимость недвижимости, что становится важным, если вы хотите профинансировать покупку дома с помощью банка. Руководитель сектора финансирования недвижимости частных лиц Coop Pank Карин Осипова, рассказывает о самых важных вещах, которые следует знать, если вы хотите купить, построить или отремонтировать загородный дом с помощью жилищного кредита.
1. В деревне более высокие требования к самофинансированию
В Таллинне, Тарту, Пярну и их окрестностях на покупку находящейся в хорошем состоянии недвижимости можно получить банковский кредит в размере до 85% цены покупки. В сельской же местности, например в Валгамаа или Йыгевамаа, цены недвижимости ниже, но самофинансирование должно быть выше – до 30%.
Для покупателя при принятии решения о покупке загородного дома важную роль обычно играют эмоциональные аргументы, такие как свежий воздух и экологически чистая среда. Банки, однако, оценивают стоимость недвижимости более рационально, учитывая ликвидность, то есть цену, по которой можно перепродать недвижимость в случае необходимости. Поскольку в сельской местности спрос ниже, в банках действует правило: чем дальше от центра, тем выше должна быть доля самофинансирования.
2. О поручительстве Kredex можно ходатайствовать и в деревне, и в городе
Поручительство Kredex позволяет профинансировать до 90% цены покупки недвижимости как в городе, так и в сельской местности, то есть самофинансирование для покупателя может оставаться на уровне всего 10%. В случае загородного дома некоторые банки не хотят использовать гарантию Kredex, но это не исключено, и, если ходатайствующий о кредите принадлежит к целевой группе Kredex, эту возможность определенно стоит изучить.
3. Ремонт загородного дома не обязательно окупится экономически
Потребность в городском жилье выше, и это также влияет на стоимость недвижимости. Цена находящегося в эквивалентном состоянии дома в крупных городах почти всегда будет выше, чем в маленьком городке или в деревне.
Покупка загородного дома для семьи дешевле, чем дома городского, но выбор домов в хорошем состоянии в сельской местности меньше. Если вы покупаете старый дом, который нуждается в ремонте, стоимость ремонта может быть почти такой же, как цена покупки или даже выше. Если позднее возникнет желание или необходимость продать загородный дом, рыночная цена может не покрыть банковский кредит и сделанные вложения.
Поэтому покупку загородного дома стоит тщательно продумывать, и покупать такой дом, если вы планируете остаться там жить на длительный период времени или использовать летом в качестве дачи. При принятии решения о покупке также необходимо учитывать возможности удаленной работы и то, как часто вам приходится уезжать далеко от дома по работе, а также, например, чтобы отвезти ребенка в школу или в кружок по интересам.
4. Обратитесь за советом к специалисту
Многие достающиеся людям в наследство дома расположены именно в сельской местности, но у новых собственников часто нет достаточных знаний и ресурсов для ремонта, чтобы сделать дом пригодным для жизни. В этом случае обязательно стоит проконсультироваться со специалистами и сходить на консультацию в банк, поскольку помимо покупки жилья банки также финансируют проекты строительства и ремонта.
5. Эмоциональную ценность невозможно измерить деньгами
В случае недвижимости эмоциональная ценность играет большую роль для владельца, но никак не отражается в экспертной оценке недвижимости. Клиентка Coop Pank Яна Боровкова унаследовала от бабушки и дедушки загородный дом в Винии, в уезде Ляэне-Вирумаа, где она часто проводила время летом в детстве. Хотя дом был ей ностальгически дорог, он находился в запустении и время его не пожалело.
Капитальный ремонт показался одинокой женщине слишком сложным и дорогим делом. Первоначальную идею Яны продать дом и вместо него купить квартиру в небольшом городке не удалось реализовать, потому что цены, по которой дом мог быть продан, просто не хватало для этого. Кроме того, Яна осознала, что ценность принадлежащего семье загородного дома, в первую очередь, эмоциональна и поэтому для нее дом бесценен. Так Яна и решила привести дом в порядок и переехать жить в деревню.
6. Строительство финансируется в несколько этапов
Финансирование ремонта загородного дома Яны проходило в три этапа, которым предшествовала оценка имущества. В зависимости от местоположения, особенностей недвижимости и вложенных средств рыночная стоимость нуждающихся в ремонте домов в Ляэне-Вирумаа составляет от 15 000 до 40 000 евро. Стоимость реконструкции дома площадью около 100 квадратных метров варьируется от 60 000 до 80 000 евро, в зависимости от качества выбранных материалов и технических систем.
В случае привлечения кредитов на строительство доля самофинансирования составляет 30-50% – она зависит от предполагаемой будущей стоимости залога, а также от наличия дополнительного залога. Самофинансирование может быть частично или полностью покрыто дополнительной гарантией.
В большинстве случаев строительные кредиты выдаются в несколько этапов, в зависимости от стадии завершения строительства и текущей рыночной стоимости недвижимости. На начальных этапах ремонта самофинансирование или дополнительная гарантия должны быть выше, потому что в это время рыночная стоимость здания ниже. Банки обычно финансируют до 60% текущей стоимости здания.
В случае как городского, так и загородного жилья, перед покупкой необходимо выяснить, в каком состоянии находятся недвижимость и документация, например, соответствуют ли действительности данные строительного регистра. Стоит обратиться за советом к экспертам, которые смогут оценить, какие инвестиции могут потребоваться для приведения собственности и документации в порядок. Чтобы подать ходатайство на получение банковского кредита, необходимо подготовить план ремонта и рассмотреть возможность самофинансирования или дополнительной гарантии. Если проект покупки или ремонта тщательно продуман и выплаты по кредиту человеку по карману, Coop Pank финансирует как городское жилье, так и загородные дома по всей Эстонии.