На каких условиях банк выдаёт кредит для завершения строительства недостроенного дома?
Жилье ・ 21.05.2026
На рынке недвижимости достаточно домов разной степени готовности, строительство которых было остановлено много лет назад и которые ждут нового владельца. Карин Оссипова, руководитель бизнес-линии жилищных кредитов Coop Pank, рассказывает, что нужно учитывать при покупке участка с фундаментом или коробкой дома.
По словам Карин Оссиповой, как в случае незавершённого проекта, так и при строительстве с нуля банку необходимо представить требуемую документацию, строительный проект и продуманный план этапов строительства.
«Поскольку подготовительная работа для получения кредита может быть трудоёмкой и сложной, некоторые люди отказываются от идеи ещё до начала процесса. В то же время тщательная подготовка важна как для самого застройщика, так и для банка», — поясняет Оссипова.
Строительный проект и разрешение на строительство дают уверенность в том, что проект соответствует действующим требованиям и был рассмотрен специалистами. Кроме того, банк оценивает опыт и репутацию строительной компании и проверяет, зарегистрирована ли компания в регистре хозяйственной деятельности как поставщик строительных услуг. Если строитель не зарегистрирован в регистре, необходимо привлечь строительный надзор собственника.
«Как правило, банк не поддерживает самостоятельное строительство, за исключением случаев, когда у человека есть необходимая квалификация и опыт. Но и в этом случае необходимо привлечь строительный надзор собственника и представить банку соответствующий договор», — говорит Оссипова. Эти требования помогают обеспечить качество строительства и получение разрешения на использование дома.
Кроме того, банк хочет видеть, что заявитель вместе со строителем продумал этапы строительства, бюджет и график. Цель состоит в том, чтобы избежать ситуации, когда на финальном этапе строительства выясняется, что фактические расходы превышают первоначальные планы. Особенно сложной ситуация становится тогда, когда отсутствует финансовый резерв в виде сбережений или другого имущества, а банк не может предоставить дополнительное финансирование из-за платёжеспособности клиента или недостаточной стоимости залога.
По словам Оссиповой, к кредитной заявке также прилагается экспертная оценка, в которой указана как текущая рыночная стоимость недвижимости, так и предполагаемая стоимость после завершения строительства.
Помимо наличия необходимой документации, для банка важна и платёжеспособность заявителя. Если платёжная дисциплина и доходы в порядке, банк оценивает строительные планы и залог. Обычно в качестве залога используется тот же объект недвижимости, на котором строится дом. В зависимости от стадии строительства иногда может потребоваться дополнительный залог, однако этого можно избежать, например, при достаточном самофинансировании, совместном кредите Фонда развития сельской жизни (MES) или поручительстве Фонда предпринимательства и инноваций (EIS).
По словам Оссиповой, получить кредит, как правило, проще, если на участке уже есть недостроенное здание, которое планируется достраивать, и участок уже принадлежит заявителю. В то же время вместе с архитектором и строителем стоит тщательно оценить, разумно ли продолжать использовать существующую конструкцию или целесообразнее её снести и начать строительство с нуля.
«Это решение собственник должен принимать сам совместно со специалистами, банк в этом вопросе консультаций не даёт. Если планируется продолжить использовать существующее строение, его состояние стоит оценить с привлечением независимого строительного эксперта», — рекомендует Оссипова.
По её словам, наиболее рискованный для банка этап строительства — это прокладка коммуникаций и возведение коробки дома. На этом этапе строительные расходы часто растут быстрее, чем рыночная стоимость недвижимости. Поэтому процентная маржа по строительным кредитам в период строительства обычно несколько выше. Объём работы банка также больше, чем, например, при финансировании покупки готовой квартиры. Кроме того, всегда сохраняется риск, что строительство не будет завершено и запланированная рыночная стоимость не будет достигнута. После получения разрешения на использование процентную маржу, как правило, снижают.
В отличие от покупки готовой недвижимости, строительный кредит выплачивается частями в соответствии с заранее согласованными этапами строительства. Уже при рассмотрении кредитной заявки банк проверяет, чтобы на каждом этапе кредит был достаточно обеспечен. Перед выдачей следующей части кредита заёмщик должен представить фотографии и обзор выполненных работ, чтобы подтвердить использование средств по согласованному назначению.
