Важные вопросы, на которые стоит обратить внимание перед покупкой общего жилья
Жилье ・ 13.10.2025
Покупка собственного жилья является одним из самых серьёзных финансовых решений в жизни человека. Логично, что пара, особенно если в семье есть дети, берёт жилищный кредит вместе: требуется больше жилой площади, а значит и сумма займа больше. Самостоятельно справиться с такими расходами чаще всего невозможно. Однако нередко забывают обсудить, что произойдёт с недвижимостью и кредитом, если жизненные пути однажды разойдутся. Руководитель направления жилищных кредитов Coop Pank Карин Осипова делится советами, как избежать споров при разделе имущества.
«В Coop Pank треть всех договоров по жилищным кредитам заключается с двумя заёмщиками», – отмечает Осипова.
По её словам, при покупке совместного жилья и оформлении кредита стоит заранее продумать, что будет с недвижимостью и финансовыми обязательствами, если совместная жизнь прервётся, чтобы к эмоциональному расставанию не добавились финансовые проблемы и споры о разделе имущества.
Определите, покупаете ли вы жильё как супруги или как сожители
«Ещё до покупки жилья стоит разобраться, чем отличаются имущественные права и обязанности супругов и сожителей», – подчёркивает Осипова. Если жильё приобретается в браке, имущественные отношения регулируются Семейным кодексом. Обычно всё имущество, приобретённое во время брака, принадлежит обоим супругам в равных долях.
Всё больше людей, однако, выбирают режим раздельной собственности. Причины бывают разные: прошлый негативный опыт, развод или существенные различия в имуществе. В этом случае даже во время брака приобретённое имущество принадлежит только тому супругу, на чьё имя оно оформлено, и второй не имеет на него прав.
По договорённости можно и при раздельной собственности оформить имущество в долевую собственность – например, пропорционально внесённому первоначальному взносу или в зависимости от участия в выплате кредита.
Стоит помнить, что даже при совместной собственности всё имущество, приобретённое до брака, а также подаренное или унаследованное во время него, остаётся личной собственностью того, кто его получил, если иное не оговорено.
Чтобы точно определить права собственности, заключите брачный договор
Для чёткого определения, кому принадлежит имущество, приобретённое в браке, заключается брачный договор у нотариуса. Одного договора купли-продажи, где в качестве владельца указан только один супруг, недостаточно: без брачного договора другой супруг может претендовать на часть стоимости имущества при разводе, даже если его имя отсутствует в земельном регистре.
Если вы живёте в гражданском браке, заключите договор о сожительстве
В случае так называемого гражданского брака Семейный кодекс не применяется. Всё имущество принадлежит тому, кто его приобрёл. Чтобы при расставании было проще разделить имущество и обязательства, Осипова рекомендует заключить договор о сожительстве, где прописаны правила раздела имущества, расходов и ответственности.
Банки не требуют такой договор при выдаче кредита, но это исключительно в интересах пары – чтобы избежать возможных проблем в будущем.
Делите расходы поровну и фиксируйте платежи
Независимо от того, покупаете ли вы жильё как супруги или как сожители, стоит заранее договориться, кто и в каком размере оплачивает кредит и прочие расходы. Хотя в некоторых семьях принято, что один платит кредит, а другой коммунальные услуги, надёжнее, если оба заёмщика вносят равные доли по кредиту и одинаковый первоначальный взнос. Это упростит ситуацию при возможном разделе имущества.
Так как кредит обычно списывается с одного счёта, второй заёмщик может переводить свою часть на тот же счёт с пометкой, что это его доля. В случае спора в суде будет проще доказать, что оба участвовали в выплатах.
Важно помнить: по договору кредита оба заёмщика несут солидарную ответственность. То есть кредит обязаны погашать оба, даже если жильё оформлено только на одного или фактически платил только один.
Говорите открыто, чтобы избежать проблем
С самого начала стоит обсудить, в какую ситуацию вы вступаете, какие риски несёт каждая сторона и как их можно снизить. Лучше быть честными, прийти к соглашению и закрепить его юридически.
Идеальный вариант – равный первоначальный взнос, хотя это не всегда возможно. Если вклад одного значительно больше, стоит обсудить это и оформить нотариально, чтобы избежать конфликтов в будущем.
Нередко молодым парам помогают родители. Чтобы это не стало причиной разногласий, лучше сразу договориться, является ли такая помощь безвозмездной или предоставляется с условиями.
При расставании самый простой способ разделить жильё – его продажа и раздел полученных средств по заранее согласованной пропорции. Другой вариант – жильё остаётся одному партнёру, который компенсирует долю другому. Для этого можно оформить новый кредит, если доходы позволяют.
«Совместная жизнь строится на доверии, и мы не любим думать о плохом, – подчёркивает Осипова. – Но продуманное регулирование имущественных отношений – это как страховка: возможно, она никогда не понадобится, но если возникнут проблемы, то сэкономит и деньги, и нервы».
Пять вещей, о которых стоит договориться перед покупкой жилья с партнёром:
1. Выберите форму имущественных отношений и при необходимости заключите брачный или партнёрский договор.
2. Документируйте все крупные вложения и инвестиции в жильё.
3. Учитывайте жизненные изменения – правила раздела имущества важны при разводе, наследовании и кредитах.
4. Консультируйтесь с юристом или нотариусом перед покупкой крупного имущества или заключением договора.
5. Будьте открыты и честны – лучше обсудить вопросы собственности заранее, чем потом тратить деньги и нервы.