Первое свое жилье: покупать или арендовать – и что стоит знать для принятия решения?

В Эстонии наличие собственного жилья очень важно для людей, а недвижимость считается основным активом, в который стоит вкладываться. Однако исполнительный директор Kinnisvara24 Урмас Уйбомяэ говорит, что в данный момент молодежь часто откладывает покупку квартиры или дома и предпочитает жить на арендованной площади, потому что в таком случае расходы не будут такими большими.

«Первый взнос может достигать десятков тысяч евро, кроме этого, есть ежемесячные расходы на обслуживание, страхование и ремонт», – поясняет господин Уйбомяэ. Но хотя при аренде первичные расходы заметно меньше и выбор жилья осуществляется проще, по его словам, в конечном итоге выплата аренды в течение длительного времени может оказаться более дорогим удовольствием, чем ежемесячные выплаты по кредиту. Это особенно актуально сейчас, когда ставка Еuribor выгодна для покупки жилья.

Данной точки зрения придерживается и руководитель департамента жилищного кредитования Coop Pank Карин Осипова, по словам которой в течение последнего года рынок стал очень выгодным для покупателей недвижимости в кредит, потому что ставка Еuribor за 12 месяцев упала с 3,55% до 2,09%, то есть на 1,46%. Это означает, что месячный платеж по жилищному кредиту в размере 100 000 евро уменьшился за это время на 86 евро. В год это означает экономию 1032 евро.

Стоимость аренды недвижимости снова приближается к месячным платежам по кредиту

Статистика портала Kinnisvara24 показывает, что месячный платеж по жилищному кредиту для одно- или двухкомнатной квартиры в хорошем состоянии в Таллинне и Тарту практически сравним с арендой такой же жилплощади.

Например, если Вы купите в Таллинне на вторичном рынке двухкомнатную квартиру стоимостью 100 000 евро, то ежемесячный платеж по кредиту за нее будет составлять примерно 400 евро. За такую же арендованную квартиру как в Таллинне, так и в Тарту придется отдать 500 и больше евро в месяц.

По словам господина Уйбомяэ, молодежь при аренде или покупке недвижимости обращает особое внимание на цену, местонахождение и состояние квартиры. Очень быстро уходят 2- и 3-комнатные квартиры в хорошем состоянии, имеющие хорошее транспортное сообщение с центром города и другими районами. Хотя интерес проявляется как к первичному, так и вторичному рынку, все же первичное жилье уступает, так как его цена высока.

«Кроме этого, покупатели все чаще ищут такие объекты, которые представляют собой комбинацию практичного жилья и инвестиционного потенциала. К ним относятся, например, квартиры, которые позднее можно легко сдать и стоимость которых в конечном счете вырастет», - поясняет он.

Карин Осипова также подчеркивает, что если первое жилье в какой-то момент станет тесным, но при этом остаток кредита к этому времени уменьшится и стоимость недвижимости вырастет, то это создаст возможность для сдачи квартиры в аренду, использования ее в качестве дополнительной гарантии, продажи с прибылью для использования полученных средств при покупке нового жилья. «Аренда квартиры подобного роста капитала не предлагает, и если в какой-то момент вам понадобится больше пространства, то придется использовать накопления или же снова арендовать квартиру», - говорит она.

Что покупает молодежь?

Кредитная статистика Coop Pank за последние годы свидетельствует о том, что молодежь выбирает для себя в качестве первого жилья в основном квартиры в хорошем состоянии, куда можно сразу заселиться и которые не требуют дополнительных инвестиций.

Целых 85% клиентов в возрасте 18-25 лет, которые взяли в нашем банке жилищный кредит, выбрали именно жилье в хорошем состоянии, которое было отремонтировано, или же приняли решение в пользу первичного рынка. Часто выбирались многоквартирные дома, где жилье дешевле, но при этом может отличаться своими особенностями. 80% жилья молодежи было построено до 2000 года.

О практичности молодежи свидетельствует и количество комнат. 58% клиентов приобретает 1- или 2-комнатные квартиры. «Эти квартиры, с одной стороны, дешевле в содержании, а с другой, они являются знаком того, что в крупных городах стоимость недвижимости выше, поэтому необходимо найти компромисс между размером жилья и его стоимостью», - подытоживает госпожа Осипова.

31% квартир молодежи имеет 3 комнаты, 11% - 4 и больше комнат. Большую жилплощадь молодежь приобретает чаще всего в небольших городах, а в крупных они стараются экономить.

Статистика нашего банка также неожиданно свидетельствует о том, что многие молодые клиенты интересуются не только столицей. Если 42% молодежи приобрела первое жилье в Таллинне и 9,7% - в Тарту, то целых 48,3% предпочло другие регионы.

Средняя сумма жилищного кредита клиента в возрасте до 25 лет составляет у нас примерно 85 000 евро. Если, например, в Таллинне средняя сумма кредита составляет около 103 300 евро, то в других местах этот показатель равен 65 200 евро, т.е. на 37% ниже.

Аренда связана с большей гибкостью

В некоторых случаях аренда все же может оказаться более выгодным выбором. Например, это может быть ситуация, в которой известно, что местожительство временное и в будущем планируется переезд. Если вы едете учиться на пару лет в другой город, то аренда может быть действительно более практичным решением.

«Можно сказать, что если вы собираетесь жить в квартире более пяти лет, то ее стоит купить. Если же короче, то можно арендовать», - советует Карин Осипова.

Арендованная квартира связана и с определенными удобствами. В дополнение к тому, что жилье можно поменять буквально за пару месяцев, вы не должны будете платить земельный налог, общаться с квартирным товариществом и думать о ремонте. «Если Вы будете вовремя оплачивать аренду и коммунальные услуги, а также бережно относиться к квартире, то этим все ваши обязательства и ограничатся», - описывает Карин Осипова.

Родители могут поддержать, если дохода не хватает

Арендованная квартира может быть нужным шагом и в случае, если молодой человек или девушка сосредоточены только на учебе, то есть кроме родителей другого источника дохода нет. Для самостоятельного ходатайства о жилищном кредите должен быть постоянный доход. Обычно банки хотят видеть выписку со счета за последние полгода и следят за тем, чтобы испытательный срок на работе был уже пройден. Последнее особенно важно в случае с первым местом работы.

Если доход молодого человека или девушки недостаточен, чтобы взять кредит в одиночку, то решением может быть вариант, при котором один из родителей берет на себя часть ответственности за заем, то есть они платят ежемесячно вместе (или же вначале платит только родитель). Когда ребенок будет готов платить за кредит сам, то родителя можно будет исключить из кредитного договора. Для этого банк снова проведет оценку платежеспособности.

Чаще всего камнем преткновения для молодежи становится ставка самофинансирования. По словам господина Уйбомяэ, именно поэтому многие продолжают жить на съемном жилье. Чаще всего ставка самофинансирования составляет по крайней мере 15%, хотя, например, при поручительстве EIS она может быть снижена и до 10%. В случае с квартирой стоимостью 100 000 евро это означает 10 000-15 000 евро взноса. Фонд развития жизни на селе поможет в случае, если жилье покупается вдали от крупных городов. Он поможет покрыть требование по ставке самофинансирования в размере до 50% от суммы жилищного кредита.

По словам Карин Осиповой, родители могут также поддержать ребенка в начале самостоятельной жизни. Проще всего вложиться финансово, но кроме этого также можно использовать свою недвижимость в качестве гарантии для кредита сына или дочери, что поможет снизить требование по самофинансированию.