Неузаконенные изменения снижают стоимость недвижимости до 30%
Жилье ・ 13.06.2025
Несоответствия со Строительным регистром могут обойтись домовладельцу в тысячи евро, поставить под угрозу страховую защиту и затруднить получение кредита, пишет руководитель направления жилищных кредитов Coop Pank Карин Осипова.
Многие домовладельцы вкладывают время и деньги в свою недвижимость, чтобы сделать ее удобнее, красивее и ценнее. Для этого они меняют крыши, устанавливают отопительное оборудование и солнечные панели, обустраивают чердаки, объединяют помещения и изменяют расположение комнат. Часто приобретают и жилье, в которых подобные изменения уже были сделаны предыдущим владельцем.
К сожалению, по небрежности или по незнанию такие изменения часто не вносят в Строительный регистр. Если регистрационные данные не соответствуют действительности, это может вызвать неожиданные проблемы в страховом случае, продаже дома или подаче заявки на кредит под залог этой недвижимости.
«С точки зрения банка крайне важно, чтобы недвижимость, которую планируют использовать в качестве залога, соответствовала проектной документации и данным регистра, – отметила руководитель направления жилищных кредитов Coop Pank Карин Осипова. – Неузаконенные изменения могут снизить стоимость недвижимости или стать препятствием для выдачи кредита».
В последние годы участились случаи, когда рыночная стоимость недвижимости оказывается значительно ниже потенциально возможной из-за недостатков в документации. Например, если система отопления была изменена без проекта или камин установлен самостоятельно, стоимость такой недвижимости может снизиться на 5–10%. Даже замена кровельного покрытия с шифера на черепицу требует новых инженерных расчетов, чтобы убедиться в прочности конструкций – если этого не сделано и не задокументировано, сделка купли-продажи может неожиданно сорваться.
«Наиболее резкие колебания в цене недвижимости мы наблюдаем обычно в отношение частных домов, построенных в 1950–60-х годах, на которых десятилетия назад были достроены мансардные этажи, но проекты и записи в регистре отсутствуют. В таких случаях стоимость недвижимости может снизиться до 30%», - пояснила Осипова.
Препятствия при получении кредита
При подаче заявления на жилищный кредит банк всегда тщательно оценивает, подходит ли имущество в качестве залога. Если регистрационные данные не соответствуют реальности, банк может посчитать, что недвижимость не является достаточно надежным залогом, и отказать в выдаче кредита. Если недостатки незначительные, банк может предложить сумму меньше ожидаемой и включить в договор условие об устранении проблем в установленный срок.
Ситуация становится еще сложнее, если несоответствия с регистрационными данными обнаруживаются уже после покупки недвижимости и получения кредита. Тогда новому владельцу придется заказывать новый проект, оплачивать реконструкцию или в худшем случае – демонтировать произведенные изменения.
Мало кто знает, что у местного самоуправления есть право наложить штраф на владельца недвижимости за незаконное строительство. «Был, скажем, случай, когда человек обратился в банк с заявкой на кредит под залог квартиры, расширенной на чердачном этаже многоквартирного дома. Выяснилось, что квартира была обустроена на чердаке незаконно – соседи подали жалобу в местное самоуправление, которое потребовало снести незаконную постройку. Добросовестный покупатель квартиры не знал о незаконности на момент покупки и считал, что раз он сам не строил, то и не обязан выполнять предписание. Через некоторое время местное самоуправление пришло проверять исполнение предписания и наложило на владельца штраф в размере 1200 евро», - рассказала Осипова.
Соответствие фактических данных имеет критически важное значение и в случае страховых случаев. Например, если недвижимость пострадает в результате пожара и выяснится, что часть построек или строительных дополнений не была внесена в регистр, страховая компания может не возместить все убытки. При отсутствии разрешения на эксплуатацию страховщик может и вовсе отказаться от выплаты компенсации.
«Мы часто сталкиваемся с ситуациями, когда у домовладельца по незнанию или из-за нехватки времени документы остаются не обновленными, и впоследствии это обходится ему очень дорого, – рассказала Осипова. – Всем, кто хочет сохранить стоимость своей недвижимости и свести риски к минимуму, стоит проверить документацию дома в Строительном регистре и при необходимости привести ее в порядок как можно скорее. Приведение регистрационных данных в порядок – это не бюрократическая формальность, а основа безопасности, рыночной стоимости и финансовой защиты каждого жилья».
Памятка для владельца недвижимости:
1. Проверь наличие разрешения на эксплуатацию и соответствие документов действительности в Регистре строений. Обязанность подачи заявления на разрешение на эксплуатацию лежит на владельце недвижимости. Ответственность за оформление корректных документов несет владелец и в случае, если недвижимость была приобретена с некорректной документацией.
2. Если строительная документация в порядке и здание соответствует выданному разрешению на строительство, то в среднем оформление разрешения на эксплуатацию занимает 1,5–2 месяца. Если же в ходе строительства были внесены серьезные изменения по сравнению с проектом или здание впоследствии было перестроено, получение разрешения на эксплуатацию может стать долгим и сложным процессом.
3. Если объект соответствует разрешению на строительство, соблюдены требования пожарной безопасности и дом соответствует современным условиям проживания, владелец может сам подать заявление на разрешение на эксплуатацию в Регистре построек. Однако для оформления документов можно также обратиться в специализированную компанию, которая поможет вести процесс – от определения необходимости строительных работ до подготовки документации.
4. До выдачи разрешения на эксплуатацию проверяется пожарная безопасность здания и его доступность для спасательных служб. Если окажется, что здание недостаточно огнестойкое, владелец обязан провести реконструкцию, даже если внутренняя отделка уже завершена. Для подтверждения разрешения на эксплуатацию Департамент спасения может, например, потребовать обустройство источника противопожарного водоснабжения, так как в природных водоемах, расположенных в малонаселенных районах, владелец обязан обеспечить доступ спасательных служб к воде.
5. Помимо владельца недвижимости, и покупатель может проверить в Регистре строений, есть ли у интересующего объекта (дома или квартиры) разрешение на эксплуатацию или уведомление об эксплуатации, и соответствуют ли представленные продавцом данные сведениям в регистре.