Miks on oluline teha vahet esialgsel ja siduval kodulaenu pakkumisel?

Järelmaksu, väikelaenu ja autoliisingut taotledes näeb taotleja talle suunatud pakkumist minuti või isegi mõne sekundiga. Kui automaatselt tehtud pakkumine sobib, võib kohe ka lepingu sõlmida. Kodulaenu taotlemine ja sellele vastuse saamine võtab oluliselt kauem aega. Miks see nii on ja mida tarkadeks finantsotsusteks kodulaenupakkumiste puhul silmas pidada, selgitab Coop Panga kodulaenude äriliini juht Karin Ossipova.

Kodulaenu taotlemine on teistest eraisiku laenudest aeganõudvam, sest tulenevalt pikemast laenuperioodist ja suurematest summadest kehtivad selle väljastamisele ka rangemad nõuded. Kodulaenutaotlejal tuleb esitada rohkem andmeid ja dokumente, mida pank peab omakorda kontrollima ja analüüsima.

Isegi kui pank suudab tänu automaatikale kuvada kodulaenutaotlejale väga kiiresti tema indikatiivse pakkumise, peab arvestama, et sellele järgnev siduvpakkumine võib olla pisut erinev. Sellepärast on indikatiivse ja siduva laenupakkumise eristamine taotleja seisukohast väga oluline.

Mis on indikatiivne pakkumine?

Indikatiivne või esmane laenupakkumine tehakse enamasti laenutaotleja esitatud andmete põhjal. Selline pakkumine võib olla masingenereeritud ja andmed ei pruugi olla kontrollitud eri registritest ja dokumentidest.

Indikatiivne pakkumine aitab laenutaotlejal mõista, millises suurusjärgus laenu ning millistel tingimustel on pank valmis talle väljastamiseks kaaluma. Selles etapis ei ole laenutaotleja pidanud tegema veel kulutusi kinnisvara eksperthinnangule, vaid saab oma valikuid veel vabalt suunata, lähtudes indikatiivsest pakkumisest, mida võib käsitleda suunanäitajana.

Mida ausam ja avatum on laenutaotleja andmete esitamisel, seda ligilähedasem on indikatiivne pakkumine hilisemale siduvale pakkumisele ehk laenuotsusele. Kuna indikatiivne pakkumine ei ole taotlejale ega pangale siduv ning suur osa andmete kontrollist seisab veel ees, siis võivad ka tegelikud laenutingimused muutuda lähtuvalt taotleja reaalsest maksevõimest ja tagatise olukorrast.

Näiteks Coop Pank kuvab kodulehel laenutaotlejale esmase indikatiivse pakkumise kohe peale laenutaotluse täitmist, mõne sekundiga. See pakkumine võib, aga alati ei pruugi vastata taotleja ootusele. Mõlemal juhul tasub indikatiivse pakkumise järel küsida pangalt alati ka siduvat pakkumist. Seejuures võib pangaga ka läbi rääkida, mida laenutaotleja saaks omalt poolt teha või pakkuda, et muuta üks või teine tingimus siduvas pakkumises soodsamaks. Selliste arutelude tulemusena võib kõige sagedamini muutuda näiteks laenusumma, intress ja laenuperiood.

Mis on siduv pakkumine?

Siduva pakkumise väljastab pank laenutaotlejale siis, kui kõik andmed, sh maksevõime ning ostetava või ehitatava vara väärtus ning tagatised on kontrollitud ja pank on otsustanud laenu anda. Siduv pakkumine on oluliselt detailsem kui indikatiivne ja toob laenutingimused välja väga täpselt.

Samas ei tähenda, et siduv pakkumine on alati panga lõplik pakkumine – ka see võib olla mõnes osas tingimuslik. Näiteks Coop Pank ei palu laenutaotleja huvides korteri eksperthinnangut esitada enne, kui laenuotsus on tehtud. Eksperthinnang tuleb esitada alles vahetult enne laenulepingu sõlmimist – nii ei tekitata kellelegi asjatut kulu olukorras, kus laenutaotleja veel ei teagi, kas ja kui palju tema maksevõime laenu võimaldab võtta.

Annuiteet- või võrdsete põhiosadega graafik?

Eri pankade laenupakkumisi võrreldes on üks olulisemaid asju, mida vaadata krediidi kulukuse määr. See aitab mõista, kui kalliks laen reaalselt kujuneb ning erinevate pakkumiste võrdlemine aitab langetada parema laenuotsuse. Kõige lihtsamalt öeldes näitab krediidi kulukuse määr laenu tegelikku kogukulu aastas. See kuvatakse protsendina – mida madalam protsent, seda soodsam laen.

Siinkohal tuleb tähele panna, et krediidi kulukuse määr sõltub ka sellest, kas valitakse laenumakse annuiteet- või võrdsete põhiosadega graafik. See valik määrab nii igakuise laenumakse suuruse, maksimaalse laenuvõime kui ka intressi kogukulu.

Vaieldamatult populaarseim valik on annuiteetgraafik, kus laenumaksed on euribori fikseerimise vahelistel perioodidel ühesuurused. Seda eelistatakse kahel põhjusel: ühesuurused laenumaksed aitavad paremini eelarvet planeerida ja kuumakse on tunduvalt väiksem kui võrdsete põhiosadega graafiku puhul. Seega mõjutab annuiteetgraafik laenuvõtja kuist eelarvet vähem ja teisalt võimaldab sama sissetuleku juures võtta laenu rohkem ning seeläbi lubada endale suuremat-ilusamat kodu.

Kui kuumakse võimalikult madalana hoidmisest olulisem on aga tasuda kogu laenuperioodi jooksul vähem intresse, siis tasub kaaluda võrdsete põhiosamaksetega graafikut. Sel juhul on kuumakse laenu esimeses pooles oluliselt suurem kui annuiteetgraafikus. Samas laenujääk väheneb kiiremini, sest põhiosa moodustab kuumaksest suurema summa.

Võrdsete põhiosadega ehk fikseeritud maksegraafik tähendab, et laenu põhiosa on jagatud kogu laenuperioodi peale võrdseteks makseteks ning sellele lisandub laenujäägilt arvestatud intress. Selle maksegraafiku puhul on esimene kuumakse kõige suurem ning väheneb iga kuuga.