Millistel tingimustel annab pank laenu poolelioleva maja lõpuni ehitamiseks?

Karin Ossipova sõnul tuleb pangale nii poolelioleva projekti kui ka ehitusega nullist alustamise korral esitada vajalik dokumentatsioon, ehitusprojekt ning läbimõeldud ehitusetappide plaan.

„Kuna eeltöö laenu saamiseks võib olla ajamahukas ja keeruline, loobuvad mõned inimesed juba enne alustamist. Samas on korralik ettevalmistus oluline nii ehitaja enda kui ka panga jaoks,“ selgitab Ossipova.

Ehitusprojekt ja ehitusluba annavad kindluse, et projekt vastab kehtivatele nõuetele ning spetsialistid on selle üle vaadanud. Lisaks hindab pank ehitusettevõtte tausta ja kogemust ning kontrollib, kas ettevõte on registreeritud majandustegevuse registris ehitusteenuse pakkujana. Kui ehitajat registris ei ole, tuleb kaasata omanikujärelevalve.

„Pank ei soosi üldjuhul iseehitamist, välja arvatud juhul, kui inimesel on selleks vajalik kvalifikatsioon ja kogemus. Ka siis tuleb kaasata omanikujärelevalve ning esitada pangale vastav leping,“ räägib Ossipova. Need nõuded aitavad tagada, et ehitus oleks kvaliteetne ning maja saaks lõpuks kasutusloa.

Lisaks soovib pank näha, et laenutaotleja oleks koos ehitajaga läbi mõelnud ehitusetapid, eelarve ja ajakava. Selle eesmärk on vältida olukorda, kus ehituse lõppfaasis selgub, et tegelik kulu ületab esialgseid plaane. Eriti keeruliseks muutub olukord siis, kui puudub rahaline puhver säästude või muu vara näol ning pank ei saa maksevõime või ebapiisava tagatisväärtuse tõttu lisarahastust pakkuda.

Laenutaotluse juurde kuulub Ossipova sõnul ka eksperthinnang, kus on välja toodud nii kinnistu praegune turuväärtus kui ka hinnanguline väärtus pärast ehituse valmimist.

Dokumentatsiooni olemasolu kõrval on panga jaoks siiski oluline ka laenutaotleja maksevõime. Kui maksekäitumine ja sissetulekud on korras, hindab pank ehitusplaane ja tagatist. Tavaliselt seatakse tagatiseks sama kinnistu, kuhu maja ehitatakse. Sõltuvalt ehituse staadiumist võib vahel olla vaja lisatagatist, kuid seda aitab vältida näiteks piisav omafinantseering, Maaelu Edendamise Sihtasutuse kaaslaen või EISi käendus.

Laenu saamine on Ossipova sõnul üldjuhul lihtsam, kui kinnistul on juba pooleliolev ehitis, mida soovitakse edasi ehitada ja kinnistu kuulub juba laenutaotlejale. Samas tasub koos arhitekti ja ehitajaga põhjalikult hinnata, kas olemasoleva konstruktsiooniga on mõistlik jätkata või oleks otstarbekam see lammutada ja nullist alustada.

„Selle otsuse peab tegema omanik ise koos spetsialistidega, pank selles osas nõu ei anna. Kui plaan on olemasolevat ehitist edasi kasutada, võiks selle seisukorda hinnata sõltumatu ehitusekspert,“ soovitab Ossipova.

Panga jaoks on tema sõnul kõige riskantsem ehitusetapp see, kui rajatakse kommunikatsioone ja püstitatakse majakarpi. Selles faasis kasvavad ehituskulud sageli kiiremini kui kinnistu turuväärtus. Seetõttu on ehituslaenude intressimarginaal ehitusperioodil tavaliselt mõnevõrra kõrgem. Ka panga töömaht on suurem kui näiteks valmis korteri ostu finantseerimisel. Lisaks jääb alati risk, et ehitis ei valmi ning planeeritud turuväärtust ei saavutata. Pärast kasutusloa saamist intressimarginaali üldjuhul vähendatakse.

Erinevalt valmis kinnisvara ostmisest makstakse ehituslaen välja osade kaupa vastavalt eelnevalt kokku lepitud ehitusetappidele. Pank kontrollib juba laenutaotluse menetlemisel, et igas etapis oleks laen piisavalt tagatud. Enne järgmise laenuosa väljastamist peab laenusaaja esitama fotod ja ülevaate tehtud töödest, et kinnitada raha kasutamist kokkulepitud eesmärgil.