Kinnisvara välismaal: olulised asjad, mida enne ostu teadma peab

Kinnisvara ostmine välismaal on eestlaste seas üha populaarsem investeering, kuid päikselise kodu unistus Lõuna-Euroopas või mujal maailmas eeldab põhjalikku eeltööd ning sageli professionaalset abi kohalike seaduste, regulatsioonide ja bürokraatlike protseduuridega toimetulekuks. Kinnisvara24 tegevjuht Urmas Uibomäe jagab soovitusi, millest alustada kinnisvara välismaal ostmisel.

Enne välismaise kinnisvara soetamist tehke põhjalik analüüs: valige piirkond, mis pakub teile optimaalset keskkonda nii kliima, kultuurilise sobivuse kui ka mugavate transpordiühenduste seisukohast. Uibomäe soovitab enne investeeringu tegemist külastada valitud riiki ja piirkonda vähemalt mõned korrad.

„Sobiva kinnisvara leidmiseks on mitu võimalust alates kohaliku maaklerfirma palkamisest kuni erinevate kinnisvaraportaalide pakkumistega tutvumiseni. Eelmise aasta suvest pakub ka Kinnisvara24 ainukese kodumaise portaalina võimalust osta, müüa ja üürida Eesti inimeste välismaal asuvat kinnisvara," ütles Uibomäe.

Kinnisvara välismaal keskkond pakub võimalust suhelda otse kaasmaalasest kinnisvaraomanikuga, kelle tausta saab kontrollida, kes teab sealse riigi turu eripärasid ja seadusandlust ning kellega on emakeeles lihtsam tehingut sõlmida. Tänaseks on seal üle 200 kuulutuse 20 riigist.

Regulatsioonid ja protseduurid on igas riigis erinevad

Uibomäe sõnul tuleb välismaal kinnisvara ostma asudes arvestada kohaliku bürokraatia, seaduste ning maksude eripäraga, kusjuures kogu asjaajamine toimub sageli kohalikus keeles. Ainuüksi Euroopa Liidu siseselt on kinnisvaraga seotud maksud ja nõuded riigiti väga erinevad, muust maailmast rääkimata.

Näiteks populaarses turismi sihtkohas Bali saarel ei saa välismaalased kinnisvarale täielikku omanikuõigust, vaid võivad sõlmida 25-30-aastase rendilepingu. Tais jällegi võivad välismaalased osta kinnisvara alates teisest korrusest, kuid neil ei ole lubatud omada maad ega maapealse korruse kinnisvara. Dubais seevastu saab iga riigi kodanik kinnisvara vabalt osta, müüa, üürida ja pärandada.

„Asjaajamise lihtsustamiseks ja probleemide vältimiseks tasub tehingu tegemiseks võtta appi maakler ja kohalik jurist,“ soovitas Uibomäe. Dubais näiteks ei saa uusarendust ilma maaklerita ostagi, kuna arendajad ei taha ise üksikute ostjatega tegeleda. Uibomäe sõnul võib väga paljudes populaarsetes piirkondades leida eest eestlastest maaklereid, seda nii Dubais, Hispaanias, Tais kui Bali saarel. Paljud neist pakuvad kortereid ja maju müügiks ka Kinnisvara24 keskkonnas.

Professionaalse õigusnõustaja kaasamine on enamikes riikides samuti möödapääsmatu. Jurist teostab põhjaliku õigusliku kontrolli kinnisvara kohustuste ja võlgnevuste osas. Vastasel juhul tulevad senise omaniku vanad võlgnevused kinnisvaraostuga kaasa ja need nõutakse teilt sisse.

Jurist valmistab ette ka kõik vajalikud dokumendid enne ostu-müügilepingu sõlmimist. Näiteks Hispaanias on ostu-müügilepingu sõlmimisel vajalikud originaaldokumendid. Kasvõi ühe dokumendi puudumisel keeldub notar tehingut vormistamast. Hispaanias saab jurist volituse alusel teile organiseerida ka välismaalase isikukoodi (NIE kood), pangakonto ja teha teie eest kõik tehinguga seotud toimingud. Pärast tehingu sõlmimist vormistab ka uued lepingud vee, elektri ja interneti müüjatega ning registreerib teid kohalikus omavalitsuses. Advokaaditasu on Hispaanias enamasti 1% tehingu väärtusest.

Arvestada tuleb, et ka maksusüsteemid erinevad riigiti oluliselt. Hispaanias lisandub kinnisvaramaks 10–13% ostuhinnast, Dubai aga pakub maksuvabadust kinnisvaratehingutel. Objekti hinnale lisandub tavaliselt 4-protsendiline maamaks ning tasu dokumentide vormistamise eest. Dubais tuleb ostjal avada pangakonto või kasutada deposiitkontot, mille teenustasu ulatub 1–2 protsendini hoiustatavast summast.

Laenu saamine kinnisvara ostmiseks välismaal

Välismaal kinnisvara ostmise fimantseerimiseks on kaks võimalust – kas võtta laenu asukohamaa pangast või kasutada selleks Eesti panku. Esimesel juhul tuleks kasutada laenumaakleri teenus, kes võtab kõigist kohalikest pankadest pakkumised ja aitab panna kokku vajalikud dokumendid.

Enamik Eesti panku pakub samuti laenu kinnisvara ostmiseks välismaal. Coop Panga kodulaenude äriliini juhi Karin Ossipova sõnul on välismaale kinnisvara ostmisel reeglid täpselt samasugused nagu mistahes teise laenu võtmisel: eraisikust kinnisvaralaenu saajal peab olema piisav maksevõime laenu teenindamiseks ja tuleb järgida vastutustundliku laenamise reegleid. Laenu tagatisvara peab asuma Eestis.

“Laenu abil välismaale kinnisvara ostes tuleb arvestada, et laenu intressimarginaal võib olla kõrgem, kui see oleks näiteks Eestisse ostetava kinnisvara puhul. Samuti tuleb arvestada, et kui näiteks Eestis saab kodulaenu võtta maksimaalselt 85% ulatuses tagatisvara turuväärtusest (EIS-i eluasemekäendust kasutades lausa 95% ulatuses), siis välismaale soetatava kinnisvara puhul on see määr väiksem, kuni 80% . Täpne laenumäär sõltub alati tagatise enda seisukorrast ja likviidsusest,“ selgitas Ossipova.