Mida teha siis, kui enam kodulaenu maksta ei jõua?

Kodulaenumakseid mõjutava euribori kiire tõusutsükkel on selleks korraks seljatatud ja euribor liigub praegu kindlas langustrendis, tuues leevendust laenumaksja eelarvesse. Samas on tänavune eraisikute maksukoormus mullusest suurem, mistõttu on leibkondadel vähem raha igapäevaste kulude katmiseks. Coop Panga kodulaenude äriliini juht Karin Ossipova selgitab, mida teha, kui muutunud oludes hakkavad kodulaenu maksed üle jõu käima.

Makseraskustesse sattudes või selle ohu tekkides on kõige tähtsam laenu väljastanud pangaga koheselt ühendust võtta. Koos tekkinud olukorda analüüsides saab pank pakkuda võimalusi maksegraafiku leevendamiseks, sh eri tüüpi maksepuhkuseid.

Samas, kui on väga selge, et konkreetse koduga seotud kulud käivad üle jõu ka kaugemas tulevikus, tuleb ajutiste leevenduste asemel otsida püsivaid lahendusi. Loobuda olemasolevast kodust väiksema ja odavama kasuks on paljudele kindlasti ebamugav ja raske otsus, kuid sageli ainuõige ja kasulik valik. Kui laenuvõtja ei suuda püsivasse makseraskusesse sattudes ise sellist käiku ette võtta, võib see lõppeda sellega, et laenutagatise müügiotsuse teeb pank. Viimane ei ole kasulik stsenaarium pangale ega laenuvõtjale.

Selle vältimiseks on oluline hoida pangaga avatud suhtlust ja koostöös lahendusi otsida. Näiteks saadavad pangad juba üsna varases võlastaadiumis oma klientidele meeldetuletusi tasumata laenumaksete kohta. Kui laen on jäänud tasumata juba teist kuud järjest, uurivad pangad võlgnevuse põhjuseid. Lisaks viivisele, mida arvestatakse võlas olevalt põhiosalt, tuleb tõenäoliselt tasuda ka võlamenetluse tasu. Halvim, mida sellisel juhul teha, on eirata panga kõnesid ja e-kirju. Selline käitumine võibki lõpuks viia olukorrani, kus pangal ei jää muud valikut, kui laenuleping üles öelda ning asuda kohtutäituri abiga tagatist müüma.

Mis juhtub, kui kodulaenuga jäädakse lootusetult võlgnevusse?

Pangal on õigus laenuleping erakorraliselt üles öelda siis, kui ollakse osaliselt või täies ulatuses võlgu vähemalt kolme kuu maksed. Lepingu ülesütlemine tähendab seda, et pank hakkab tervet laenujääki koos võlas oleva intressi- ja viivisesummaga tervikuna sisse nõudma. Intressi arvestus lõpetatakse ning edasi arvestatakse viivist tervelt laenujäägilt. Viivis on paraku juba kõrgema määraga, kui seda oli intress. Kodulaenu lepingutes on kasutusel enamasti seadusejärgne viivisemäär, mis alates 1. jaanuarist 2025 on 11,15%.

Praktika näitab, et seni pangaga suhtlust vältinud kliendid on kodu müügi ära hoidmiseks valmis tegema kõik alles siis, kui pank on lepingu juba üles öelnud. Paraku on siis juba palju keerulisem leida konstruktiivseid lahendusi lepingu jätkamiseks. Tavaliselt annab Coop Pank siiski omanikule võimaluse ise müügiga tegeleda ja kohtutäituri abiga tehakse seda alles siis, kui muud võimalust enam ei ole. Tingimused, millest omanikud peavad tagatiseks oleva kodu müües lähtuma, lepitakse eelnevalt panga ja võlgnike vahel kokku.

Miks vältida täituri kaasamist?

Täituri kaudu kodu müük on võlgnikule majanduslikult kõige kahjulikum lahendus. Esiteks peab täitur oma töö eest saama tasu vastavalt seaduses sätestatule, mis arvestatakse maha laenu tagatise müügist saadavalt summalt ja võib ulatuda tuhandetesse eurodesse. Teiseks osutub täituri kaudu müüdava kinnisvara müügihind reeglina palju madalamaks, kui see oleks vabal turul müües. Täituri kaudu müük toimub oksjonil, kus hinna määravad pank ja täitur omavahelises koostöös. Esimesel oksjonil pannakse vara müüki eeldatava turuhinnaga. Kui selle hinnaga müük ei õnnestu, siis iga järgmise oksjoniga müügihinda vähendatakse. Võlgnevuse tõttu müügis oleva vara eest on ostjad nõus maksma pigem madalamat hinda. Nii võibki juhtuda, et täituri kaudu müües saadakse kinnisvara eest tuhandeid, kui mitte kümneid tuhandeid eurosid vähem raha.

Kui laenu tagatiseks olev kinnisvara saab müüdud, siis esmalt kaetakse selle arvelt kohtutäituri tasu. Seejärel tasutakse laenu jääk, intress ja viivis. Kui varale on teiste võlausaldajate poolt seatud veel hüpoteeke või areste, siis ülejäänud summaga kaetakse nende ees olevad võlgnevused. Kui pärast seda jääb veel midagi alles, kantakse see summa kodu endise omaniku kontole.

Kui müügist saadud rahaga ei ole võimalik kogu võlgnevust kustutada, pakub pank võimalust allesjäänud võlg tasuda kokkulepitud maksegraafikuga. Kui võlgnik sellega ei nõustu, pöördub pank võlgnevuse sissenõudmiseks kohtusse. Edaspidi nõuab võlgnikult võlga sisse juba kohtutäitur, mis toob kaasa täiendavad kulud riigilõivu ja kohtutäituri tasude näol.

Seega tasub makseraskuste korral alati koheselt pangaga ühendust võtta. Kui laenuvõtja on nõus pangaga koostööd tegema, saab ka keerulised olukorrad lahendada kõigi osapoolt jaoks võimalikult kasulikult.