В последние годы правление и члены многих квартирных товариществ оказались перед непростым решением: когда именно пора начинать ремонт дома? Причиной переноса работ стал стремительный рост цен на строительство, что сделало невозможным прогнозирование при составлении бюджета работ. Нерешительность товариществ усугублялась быстрым ростом процентных ставок по кредитам и общим охлаждением экономики, что ставило под удар любые дополнительные расходы. С другой стороны, рост цен на энергоносители заставил искать пути экономии затрат.
По словам Вилли Хунта, сегодня ситуация изменилась: «Официальная статистика показывает, что рост индекса цен на строительство остановился, но реальные цены на строительные работы, которые предлагают квартирным товариществам, сейчас существенно ниже, чем, например, год назад. Поэтому сегодня в выигрыше оказываются товарищества, которые год назад начали подготовку проектов реконструкции и теперь могут начинать». Он добавил, что реновация старых многоквартирных домов необходима, прежде всего, для улучшения качества жизни проживающих в них людей.
Ведется множество дискуссий о том, могут ли окупиться – и когда именно – инвестиции в реконструкцию. Хунт отметил, что, хотя ремонт может временно увеличить выплаты жильцов в ремонтный фонд, он поможет сэкономить значительно больше денег в будущем: «Например, если товарищество примет решение не заменять крышу, срок эксплуатации которой в настоящее время подходит к концу, в будущем ремонт крыши и конструкций здания, пострадавших в результате протечек воды, могут оказаться значительно дороже. Отремонтированный жилой дом также увеличивает ценность и цену недвижимости, поэтому от этого выигрывают все собственники квартир».
Он добавил, что товарищества часто имеют желание заняться ремонтными работами, но не знают, что и в каком порядке делать: должны ли перед обращением в банк быть готов проект и иметься предложения по строительству? По словам Хунта, на первый контакт с банком стоит выходить как можно раньше, например, когда впервые возникает идея ремонта.
Реновация существенно повышает и стоимость недвижимости
«Связанные с кредитованием проекты квартирных товариществ зачастую осложняются для заявителя объемом документов, которые необходимо предоставить в банк для оформления кредита. Но важно знать, что никто не ожидает, что товарищества сами разберутся, каких документов от них ждут», - пояснил Хунт.
Все больше товариществ решают увеличивать отчисления в ремонтный фонд постепенно – уже за год-два до начала ремонтных работ. Для товариществ корректировка ремонтного фонда, безусловно, является большим вызовом, поскольку спрогнозировать точное движение ставки Euribor очень сложно. «Однако, широко обобщая, можно отметить, что по сравнению со временем, когда ставка Euribor нулевой, для обслуживания кредита, например, по ставке Euribor в 3,5% товариществам приходится вносить почти на 45% большие ежемесячные платежи», - сказал Хунт.
Если при ставке Euribor в 0% товарищество взимало с собственников квартир в ремонтный фонд по 0,64 евро за квадратный метр, то при ставке 3,5% взносы составляют уже по 0,92 евро за метр. Если квартирное товарищество не уверено, как именно оно должно собирать ремонтный фонд и какова реальная возможность обслуживания кредита, банк поможет выполнить нужные расчеты.
Вилли Хунт добавил, что хотя Coop Pank готов кредитовать реновацию многоквартирных домов даже без самофинансирования товарищества, наличие самофинансирования помогает снизить кредитную маржу банка.
Предлагаемый Coop Pank на длительный срок кредит для квартирных товариществ с выгодной процентной ставкой, предназначен для ремонта многоквартирных домов и повышения их энергоэффективности. Энергоэффективный дом экономит электроэнергию, расходы жильцов на отопление в холодный период сокращаются. «Преимущество Coop Pank состоит в том, что мы не требуем от товариществ ходатайствовать о получении энергетической маркировки, что требует значительных дополнительных затрат», - сказал Хунт.
Новая крыша, обновленный фасад, отремонтированные лестничные клетки, новые окна, обновленная система электроснабжения и отопления увеличивают общую стоимость квартир. Поэтому ремонт может по многим причинам мотивировать всех собственников квартирных товариществ.
10 шагов на пути к оформлению кредита для квартирных товариществ:
- Составьте список необходимых ремонтных работ.
- Запросите у строительных фирм оценочную стоимость работ.
- Обсудите с банком возможность получения товариществом кредита и его условия.
- Созовите собрание товарищества и оповестите его членов о том, что предлагают строительные фирмы и банк.
- Запротоколируйте решение собрания: как и когда планируется реализовать проект реновации.
- Составьте или закажите проект реновации для получения его точной стоимости.
- Составьте тендер на строительно-ремонтные работы для получения предложений в соответствии с проектом.
- После получения предложений передайте их банку для оформления предложения по кредиту.
- Просчитайте величину платежей в ремонтный фонд для внесения самофинансирования и ежемесячных платежей по кредиту. При необходимости посоветуйтесь с Coop Pank.
- Созовите общее собрание для принятия решения о получении кредита и изменении ремонтного фонда. Запротоколируйте решение.